什麼是房地合一稅?
房地合一稅，是指房屋及土地以合併後的實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵交易所得稅。是一種實價課稅的制度。
以往出售不動產，採用「房地分離課稅」。房屋以財產交易所得課徵所得稅，土地以土地移轉現值課徵土地增值稅。實務上，房地價格很難切分，為解決房屋土地分別課稅的缺失，也為抑制短期炒作不動產的行為，房地合一稅於104年6月5日經立法院三讀通過，訂於105年1月1日開始實施。
房地合一稅簡單說→就是指賣出房子土地時，賣方須繳的稅額
房地合一稅如何計算呢?
房地合一稅＝
(房地成交價格-取得成本-相關費用-土地漲價總數額)×稅率
舉例說明：
106年房屋600萬賣出，105年房屋取得500萬，仲介費24萬，土地漲價總數額6萬
房地合一稅＝600萬(成交價)-500萬(取得成本)-24萬(相關費用)-6萬(土地漲價總數額)×45%(適用稅率)＝31萬5千元
房地合一稅簡單說→賣出房子土地時，針對有賺錢的部分，課徵稅金。
補充說明：
◆繼承或受贈取得的房屋土地，以取得時之房屋評定現值及土地公告現值作為取得成本。(這點很重要，須注意)
◆土地漲價總數額＝交易當年度公告土地現值-前次移轉現值
◆交易時所支付的仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等必要費用，得提出證明文件(如：發票)減除之
◆如無法提供相關費用證明文件時，政府會以成交價的3%當作必要費用，並且將上限訂為30萬。
房地合一稅率怎麼算?
●個人
持有期間2年內：稅率45%
持有期間超過2年，5年以內：稅率35%
持有期間超過5年，10年以內：稅率20%
持有期間超過10年：稅率15%
●營利事業
持有期間2年內：稅率45%
持有期間超過2年，5年以內：稅率35%
持有期間超過5年，10年以內：稅率20%
持有期間超過10年：稅率20%
補充說明：
※非自願因素(如調職)、以自有土地與建商合建分回後出售：稅率20%
※自住房地持有並設籍滿6年出售，免稅額400萬元，超過部分稅率10%
舉例說明：自住房屋賣出獲利500萬，500萬-400萬＝100萬
100萬×10%＝10萬元 需繳納房地合一稅10萬元
何時課徵房地合一稅?
房地合一稅屬於交易稅。出售房地才須申報，有獲利才需課徵。
104年12月31號以前取得的房地 →適用舊制，財產交易所得稅
105年1 月 1 號以後取得的房地 →適用新制，房地合一稅2.0
房地合一稅簡單說→有賣出就要申報，有賺錢就要繳錢給政府
房地合一稅適用對象
一、105年1月1日以後取得的房地
二、105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權
三、105年1月1日以後取得預售屋及其坐落基地
四、符合一定條件之股份或出資額
房地合一稅簡單說→取的房地的時間， 105年1月1日是關鍵
房地合一稅多久內要申報?
一般成屋交易：房地完成所有權移轉登記日的隔天起算 30 日內申報
使用權房屋交易：房屋使用權交易日的隔天起算 30 日內申報
預售屋交易：預售屋及其坐落基地交易日的隔天起算 30 日內申報
股權交易：符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算 30 日內申報
※注意※
如果沒有在期限內申報，會被處新臺幣3000元以上、3萬元以下罰鍰。如有應補稅額，按所漏稅額處3倍以下罰鍰。
房地合一稅簡單說→不論是虧錢還是賺錢，都是要申報的喔!!!→很重要，千萬別忘記
房地合一稅申報文件?
1.房屋、土地交易所得稅申報書
2.買賣交易契約書影本
3.其他相關文件（取得成本、相關必要費用的證明文件）
自住一族，享有自用住宅優惠稅率與重購退稅兩大優惠
(1)自用住宅優惠稅率
◆獲利金額400萬以下：免稅
◆獲利金額超過400萬的部分：稅率10%
舉例說明：自住房屋賣出獲利500萬，500萬-400萬＝100萬
100萬×10%＝10萬元→需繳房地合一稅10萬元
※注意※
獲利金額小於400萬，不用課徵房地合一稅，但是還是需要申報
★自用稅率的條件★
(1)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記，持有並居 住連續滿6年
(2)交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用
(3)個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定
(2)重購退稅：
無論是先買後賣 ，或是先賣後買，只要符合規定，即可申請重購退稅
(重購之自住房屋、土地，於重購後5年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額)
★重購適用條件★
(1)出售舊房地與重購新房地的時間差距在2年以內
(2)個人或其配偶、未成年子女於該新、舊房地已辦竣戶籍登 記並有居住事情
(3)舊房地於出售前一年內無出租、供營業或執行業務使用者
★重購退稅條件★
按重購價額佔出售價額之比例，退還繳納之稅額
◆小屋換大屋(換高價屋)→可全額退稅
◆大屋換小屋(換低價屋)→按買賣價格之比例退稅
舉例說明：
舊房屋500萬售出，房地合一稅繳了20萬，2年內購買新屋
新屋總價 > 舊房屋500萬→全額退款
如新屋的價格為700萬，繳出去的稅額20萬，可全數拿回
新屋總價 < 舊房屋500萬→按新房屋總價/舊房屋賣價 依比例退稅
如新屋價格為400萬 20萬*4/5(400萬/500萬)＝16萬
※以上資訊以公告法令為主※
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